在珍珠区圣安东尼奥市中心以北，Credit Human 大楼不容错过。它的蓝色和绿色字体、太阳能电池板屋顶和时尚的外观在美国 281 号公路上非常明显，并且在百老汇为路人摆出令人印象深刻的姿势。但从外面看不到的也许更值得注意。
在节能的窗户和墙壁后面，Credit Human 大楼可以储存近 140,000 加仑的雨水和空调系统冷凝水，用于灌溉、冲厕和冷却建筑物。它从圣安东尼奥供水系统购买的唯一水用于消费，因此该建筑使用的饮用水比同规模的典型建筑少 97%。
该建筑树立了一个崇高的榜样，说明了用水效率和减少公用事业费用的可能性。但是，为建筑物配备此类基础设施的成本，尤其是现有建筑物，可能会阻碍商业业主这样做——Credit Human 从一开始就设计了水资源再利用的总部。
财产评估清洁能源计划 (PACE) 是作为一种融资机制来克服这一问题而创建的。但迄今为止，该计划通常用于资助以能源为重点的可持续发展项目，但在德克萨斯州普遍未得到充分利用。自成立以来，没有任何建筑使用 PACE 来支付水回用项目的费用。
与此同时，圣安东尼奥没有任何类型的项目获得 PACE 融资，圣安东尼奥于 2020 年 4 月批准了该市的计划，在 Credit Human 大楼设计完成后，大约在立法机关批准其在该州使用七年后。此处采用缓慢主要归因于对该计划以及 COVID-19 大流行缺乏认识和理解。
最近的一份题为“使用财产评估清洁能源 (PACE) 融资快速扩展德克萨斯州的水资源再利用”的报告强调了此类错失机会的性质和范围，该报告由美国国家野生动物联合会和德克萨斯水贸易公司发布，该报告是一家非营利组织，致力于使州的供水更耐用、更持久。该报告的作者得出结论，德克萨斯州有巨大的潜力通过 PACE 为水再利用的基础设施提供资金。
环保主义者和 PACE 官员希望圣安东尼奥和德克萨斯州的其他社区能够投入所需的时间和资源，使该计划成为其发展融资库中使用良好的武器。
“这是一种渗透到整个城市经济的经济影响，”德克萨斯州 PACE 管理局的总裁 Charlene Heydinger 说，该机构是一家帮助地方政府管理该计划的非营利组织。“主要目标是能源和水，但整个社区也从中受益。”
使用 PACE 的方法
立法机关于 2013 年批准在德克萨斯州使用的 PACE 是一种融资工具，旨在激励商业——包括工业和农业——非营利和多户住宅物业的所有者，使其设施更加节能和节水。该计划使业主能够获得长期、负担得起的融资，并利用降低运营成本所节省的资金来偿还融资，从而以很少或没有资本支出促进此类升级。
业主可以申请 PACE 融资来建造新的可持续建筑，或者更常见的是改造现有建筑。德克萨斯 PACE 管理局的联合创始人兼技术顾问乔纳森·布莱克本 (Jonathon Blackburn) 表示，PACE 资助的项目通常涉及与能源相关的改进，例如高效冷却器或照明、新的供暖和空调系统、绝缘材料和太阳能电池板。
他们还可以通过废水再利用系统、节水厕所和小便池以及收集和处理雨水或冷凝水的系统等升级来提高用水效率。
在圣安东尼奥，市议会在阿拉莫地区政府委员会的帮助下于 2020 年 4 月批准了 PACE，作为该计划的第三方运营商。
“传统上，PACE 并不是人们关注的焦点，”布莱克本说，“但在接下来的几年里它会越来越多地出现，我们只是在为此做好计划。”
支付 PACE
虽然 PACE 必须由地方政府实体(例如市或县)采用才能在其管辖范围内使用，但融资来自私营部门贷方，例如银行或投资者。
PACE 融资报告的合著者布莱克本说：“这些实体只会帮助推出该计划，然后资本提供者的私人市场会提供资金。”“业主可以选择他们想与谁合作。”
Cleanfund 是德州人可以使用的25 家资本提供者之一。该公司总部位于康涅狄格州斯坦福德，于 2015 年斥资 2400 万美元为达拉斯历史悠久的巴特勒兄弟大厦提供资金，预计每年可节省约 200 万美元的公用事业成本。该建筑还将有助于创造 100 多个工作岗位，每年消除相当于 3.5 公吨二氧化碳的温室气体，并每年节省近 700,000 加仑的水。
Cleanfund 的首席执行官 Lain Gutierrez 表示，该计划对开发商和贷方都有好处。
Gutierrez 说，与典型的融资来源不同，例如夹层融资可以收取 10% 到 15% 的利息，PACE 融资通常低至 5% 或 5.5%，这使项目在财政上更加稳定。该计划还将为项目成本的 100% 提供资金。
PACE 融资的另一个主要区别是偿还方式。债务由产权上记录的特殊评估担保，这意味着付款包含在所有者的财产税单中——理想情况下，降低的运营成本可以补偿或超过更高的税单。因此，只要业主缴纳税款，贷方就会得到偿还。
“我们说 PACE 与土地一起运行，”古铁雷斯说。“与必须在出售房产时预付的抵押贷款不同，PACE 保留在房产中，就像房产税一样。”
此外，虽然典型的银行贷款必须在四到五年内偿还，但 PACE 融资通常需要 20 年或更长时间偿还。
在向当地 PACE 当局提出申请时，业主必须证明其项目的收益和节省将超过其成本。
布莱克本说，圣安东尼奥的几个项目正在寻求 PACE 融资，但没有一个最终确定。他希望通过在整个城市进行适当的教育和宣传，申请会随着时间的推移而增加。
“我们希望在对环境和财政负责之间取得平衡，”布莱克本说。
障碍和解决方案
Credit Human 首席执行官 Steve Hennigan 说，回收和再利用水消除了商业建筑中三个配水系统中的两个。
“水是一项巨大的运输工作，”他说。“下雨时，您必须通过雨水系统从您的财产中排出每一加仑的水，然后您需要将水带回饮用。当你有一个很好的回收过程时，这两个系统就会被删除。”
节省了大量资金。Credit Human 的两座旧建筑(总面积为 155,000 平方英尺)的水电费用约为每月 44,000 美元。在 200,000 平方英尺的新大楼中，每月的成本约为 8,600 美元。
由于 CPS Energy 和 SAWS 预计将在未来 10 到 15 年内提高利率，Hennigan 表示，企业需要找到补偿增加的成本的方法。
“水和电是一个巨大的机会，”他说。
Texas Water Trade 首席执行官兼 PACE 融资报告的另一位合著者 Sharlene Leurig 表示同意，称德克萨斯州迫切需要诸如 Credit Human 之类的水再利用基础设施。
报告称，虽然她相信 PACE 可以实现这一目标，但仍有一些障碍需要克服，也有解决方案。
PACE 未被用于水回用的主要原因之一是此类项目通常无法自行产生足够的节约。对于业主来说，水并不是最大的运营成本之一，因此仅仅为了水的再利用而进行改造可能无法通过该计划的成本效益分析。
Leurig 说，然而，在一个项目中结合水资源再利用和能源效率的设计可以提高业主获得 PACE 融资的可能性。
“开发商应该从整体上考虑改造，”她说。“我们在我们检查的每种类型的水再利用场景中分析的每种建筑都与能源效率相结合，因为这些节省对您来说更加物有所值。”
该报告还表示，SAWS 的雨水收集计划等激励措施和回扣可以提升项目的知名度。
另一个问题是让业主知道 PACE 融资是一个可行的选择。德克萨斯州 PACE 当局一直在努力应对这一挑战，其总裁海丁格说。该组织举办在线和面对面的活动，旨在就 PACE 融资对开发商、公用事业公司和当地官员进行教育。一周前举办的网络研讨会是与 Austin Water 共同举办的。
这不是一个简单的案例。
海丁格承认 PACE “往往需要更多的工作”，需要时间来理解。但对于那些付出努力的人来说，这些好处是值得的，她说。
“业主第一次可以同时在屋顶、空调、锅炉、窗户和厕所进行照明，”她说。“这太新鲜了，当我做演讲时，我知道人们在想，'她没有告诉我什么?'”
